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全国首城!山东菏泽取消限售 楼市调控松绑信号?

2018-12-19 09:51   来源:中新网微信公众号   
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  12月18日晚,一则关于“山东菏泽楼市取消限售”的消息刷屏地产界的朋友圈。

  菏泽市住房和城乡建设局官网18日下午发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“通知”)。  

  根据《通知》,菏泽宣布取消新购住房限制转让措施:

  取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

  “自2018-12-19开启新一轮楼市调控以来,菏泽成为全国第一个取消限售政策的城市。”易居房地产研究院副院长杨红旭等地产专家说。

  为何是菏泽?

  “目前全国楼市调控主要还是因城施策。楼市降温后,也允许不同城市采取不同的政策。”杨红旭说,一二线热点城市、房价涨幅较大的城市调控暂时不能放松;普通三四线城市因城施策的自主权比较大,比如菏泽。

  据房天下发布的菏泽在售新房价格,多数集中在4000元/平米到7000元/平米之间。另据吉屋网数据,目前,菏泽新房均价为6080元/平米,二手房均价为6441元/平米。  

  2017年12月至今菏泽房价变化。来源:吉屋网

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为,“菏泽市打响取消限售第一枪,根本原因在于四个层面。”

  一是新房成交大增,库存不足;二手房存量库存大,却供不应求,供求矛盾突出。二是新房价格上涨,解决不了供需问题。三是二手房一旦存量压得过多,无法及时流转,容易出现房贷断供的现象。四是如果房地产下降过快,会影响地方经济稳定。

  为何是“取消限售”?

  谢逸枫说,“限售政策自2017年实施以来,遏制炒房、抑制房价上涨的作用不是很明显。限售对首次购房与改善性住房需求的影响意义不大,遏制期房投资投机的效果也不大。”

  在他看来,限售反而影响到市场二手房供应,不利于市场二手房交易流通,导致供需不平衡。此时,取消限售,实际上是疏通市场,起到平衡供需关系的作用。

  

  “单纯的取消限售,不会导致房价暴涨,更不会导致投资投机需求疯狂抢房。”谢逸枫指出,因为限购、限贷等政策没有取消,货币与金融政策没有全面放松,不会改变楼市调控总体收紧的局面。

  杨红旭亦持类似观点,“影响不大,当地楼市不会因此出现明显反弹,楼市回暖还需要外部环境的变化。”

  更多城市会取消限售?

  在楼市的上一轮调控中,2014年,呼和浩特在全国率先取消限购,其他城市随即跟进,房贷政策开始放松,全国范围的楼市去库存继而拉开序幕。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市房地产的市场。“菏泽取消限售政策,信号意义极强,可认为是2018年楼市政策放松的第一枪。”

  易居研究院11月份的《全国百城库存报告》显示,全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后,目前首次出现同比正增长现象。

  

  严跃进指出,菏泽取消限售政策说明,因地制宜依然是当前政策制定的出发点,各地可以根据具体情况进行调整政策。菏泽的政策会造成很强的示范效应,在因城施策的政策框架下,预计后续从限售政策进行松绑的城市可能会继续增多。

  谢逸枫也预计,会有更多城市加入取消限售政策的队伍。在2018年底到2019年期间,全国约80个城市的限售政策应该会逐渐退出楼市舞台。

  但杨红旭坦言,历史上佛山曾上演过上午发文放松限购,晚上被迫收回成命。未来几天菏泽能否顶住巨大舆论压力,尚需观察。

  楼市调控真的松绑了?

  在菏泽宣布取消限售之前,近期房企频繁获得融资、房贷利率下调、调控政策减少,已让市场上出现了“这是楼市调控放松先兆”的声音。

  全国的楼市调控真的会松绑吗?

  58安居客房产研究院首席分析师张波认为,近期房企发债获批的确有所提升,但不能直接理解为就是调控放松,国家对房企资金的监管并未出现明显松动的信号。

  张波说,房贷利率下调的深层次原因也并非是调控放松。房贷利率下调的时间点和节奏,与下半年央行多次定向降准、释放市场流动性有着直接关系,未来利率依然存在一定的下调空间。

  “房价涨幅明显放缓是楼市约束性政策减少的最主要原因。”中原地产首席分析师张大伟认为,调控政策已经见底,依然将在底部运行一段时间。

  

  对于楼市调控政策趋势,大众还关注的另一个焦点是,10月31日以及12月13日召开的中央政治局会议均没有提及房地产。

  而此前7月31日召开的中央政治局会议前所未有地提出了“遏制房价上涨”的调性。这也成为2018年楼市一个分水岭。贝壳研究院的数据显示,100城月度挂牌价环比下跌城市个数,2018年3月至5月都是每月19个,6月25个,7月19个,而8月则骤增到47个。

  海通证券首席经济学家姜超认为,12月13日的中央政治局会议未提及房地产,对比10月底会议已淡化楼市调控,意味着地产风险已相对可控,楼市调控或非2019年政策重心。

  在张大伟看来,从全国看,整体市场已经出现平稳表现,部分城市房价开始明显调整。楼市告别高烧,房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。未来房地产政策将起到更多稳定经济的作用。

  “不必过度解读。”中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才认为,总体来看,房地产市场不能过热也不能过冷,而是保持平稳发展,加快完善房地产长效机制才是关键。

  作者:邱宇 程春雨  

(责任编辑:何欣)

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